Merkblatt · 4. September 2026

Schönheitsreparaturen und starre Fristen

Von Gesetzes wegen muss die Vermieterin die Wohnung instand halten. Schönheitsreparaturen — Streichen, Tapezieren, das Lackieren von Heizkörpern und Innentüren — können auf Mieter übertragen werden. Viele Klauseln scheitern an der Art, wie sie das tun.

Was eine Schönheitsreparatur ist

Gemeint sind die oberflächlichen Arbeiten, die der Abnutzung durch das Wohnen folgen. Nicht gemeint sind der Ersatz eines durchgerosteten Heizkörpers, undichte Fenster oder ein feuchter Putz. Diese Arbeiten bleiben bei der Vermieterin, auch wenn im selben Paragraphen vom „vertragsgemäßen Zustand“ die Rede ist. Wer beides in einem Satz mischt, gibt der Klausel oft zu viel auf.

Starre Fristen

Formulierungen, die Küche, Bad und Wohnräume nach festen Jahreszahlen renoviert sehen wollen — „spätestens alle drei Jahre“, „muss nach fünf Jahren“ —, gelten als starr. Der Bundesgerichtshof hat solche Pläne wiederholt für unwirksam gehalten, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung ignorieren. Weiche Formulierungen („in der Regel“, „im Allgemeinen“) können Bestand haben, wenn sie den Zustand der Räume zur Richtschnur machen und nicht den Kalender. Eine starre Frist in einem ansonsten weichen Absatz färbt häufig auf die ganze Übertragung ab. Dann lebt die gesetzliche Regel wieder auf: die Vermieterin renoviert.

Unrenoviert übernommen

Wer eine Wohnung mit abgenutzten Wänden, Bohrlöchern und vergilbten Türen übernimmt, ohne einen fairen Ausgleich zu erhalten, soll am Ende nicht so stellen müssen, als hätte er renoviert empfangen. Klauseln, die trotzdem eine Endrenovierung oder laufende Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich verlangen, sind in dieser Lage angreifbar. Der Ausgleich kann ein geringerer Mietzins, eine Anfangsrenovierung durch die Vermieterin oder ein konkreter Kostenzuschuss sein. Ein Satz „wie besichtigt“ im Protokoll reicht als Ausgleich nicht.

Deshalb zählen Fotos vom Einzug. Ein Übergabeprotokoll, das „Wände: Gebrauchsspuren“ festhält, ist besser als ein leeres Kreuz bei „mangelfrei“, wenn die Wände offenkundig nicht frisch waren. Unterschreiben Sie das Kreuz nicht aus Höflichkeit am Flur.

Quoten bei Auszug

Quotenabgeltungsklauseln, die beim Auszug einen Prozentsatz der Renovierungskosten nach der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit verlangen, hat die Rechtsprechung weitgehend verworfen. Sie zwingen zu einer Zahlung, deren Höhe beim Vertragsschluss nicht absehbar ist, und lösen die Pflicht vom tatsächlichen Zustand. Steht eine solche Quote noch im Altvertrag, ist sie ein eigener Prüfungspunkt neben dem Fristenplan. Beides kann unwirksam sein, ohne dass der übrige Vertrag fällt.

Fachgerecht, Farbe, Muster

Eine Pflicht, nur einen Malerbetrieb zu beauftragen, ist oft zu eng, wenn ein handwerklich sauberes Streichen genügt. Farbvorgaben in grellem Sonderfarbton können unwirksam sein; ein zurückhaltender heller Ton wird eher hingenommen. Individualvereinbarungen, die Sie wirklich ausgehandelt haben, stehen besser da als der kleine Druck der Anlage. Echte Verhandlung ist selten, wenn die Verwaltung erklärt, der Vordruck sei unveränderlich.

Vor dem Auszug

Lesen Sie die Klausel zusammen mit dem Einzugsprotokoll, nicht erst am Tag der Schlüsselrückgabe. Eine unwirksame Klausel müssen Sie nicht „sicherheitshalber“ erfüllen, nur weil die Hausverwaltung einen Maler benennt. Umgekehrt: eine wirksame, weiche Klausel und tatsächlich abgewohnte Wände begründen eine Pflicht, die sich durch einen Streit über den Farbton nicht erledigt. In der Mietvertragsprüfung legen wir den Absatz neben den Zustand bei Übergabe. Das ist der Vergleich, an dem sich die meisten Auszugsforderungen entscheiden.