Merkblatt · 12. März 2026

Stellen im Entwurf, die vor der Unterschrift zu lesen sind

Ein Wohnraummietvertrag aus einer Münchner Verwaltung ist selten eine Seite lang. Die teuren Sätze stehen oft hinter der Wohnungsbeschreibung, in der Anlage zur Miete oder in der Hausordnung.

Miete, Vorauszahlung, Fläche

Trennen Sie die Nettokaltmiete von der Betriebskostenvorauszahlung und von den Heizkosten, falls die Heizung gesondert ausgewiesen ist. Die Fläche entscheidet später über den Umlageschlüssel und über den Vergleich mit dem Mietspiegel. Steht im Exposé eine andere Quadratmeterzahl als im Vertrag, klären Sie das vor der Unterschrift. Eine stillschweigend hingenommene Zahl wandert in die Abrechnung.

Möblierung und Einbauküche gehören in die Beschreibung, wenn sie den Preis begründen. Fehlt die Küche im Vertrag, obwohl sie bei der Besichtigung stand, fehlt später der Anhalt, wer sie instand hält.

Staffel und Index nicht zugleich

Eine Staffelmiete nennt künftige Beträge und Daten. Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Beides in einem Wohnraummietvertrag zu kombinieren, trägt das Gesetz nicht. Sehen Sie eine Staffel im Haupttext und eine Indexklausel in der Anlage, ist das ein Punkt für die Verhandlung, nicht ein Detail für später. Achten Sie bei der Staffel darauf, dass die Miete jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleibt und der Betrag als Geldbetrag ausgewiesen ist, nicht nur als Prozentsatz.

Kaution

Die Kaution darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Sie dürfen sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Eine Klausel, die den vollen Betrag vor Schlüsselübergabe in einer Summe verlangt, widerspricht dieser Regel. Fragen Sie, auf welchem Konto die Kaution getrennt vom Vermögen der Vermieterin liegt. Eine Bürgschaft zusätzlich zur Höchstkaution ist ein zweiter Blick wert: oft soll sie dieselbe Sicherheit noch einmal abbilden.

Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel kann Sie an den Kosten kleiner Schäden an Gegenständen beteiligen, die Sie häufig anfassen: Wasserhahn, Rollladengurt, Schalter. Wirksam wird sie nur in engen Grenzen. Fehlt eine Obergrenze für den einzelnen Fall oder ein jährlicher Höchstbetrag im Verhältnis zur Jahreskaltmiete, ist die Klausel angreifbar. Eine Formulierung, die auch Heizung, Fenster oder Elektrik in der Wand erfasst, geht über das hinaus, was Mieter typischerweise „häufig berühren“.

Tiere, Untervermietung, Hausordnung

Ein vollständiges Verbot jeder Tierhaltung ist selten haltbar, ein Zustimmungvorbehalt mit sachlichem Grund schon eher. Kleintiere wie Zierfische werden in der Praxis anders behandelt als Hunde. Lesen Sie, ob die Hausordnung die Klausel verschärft. Zur Untervermietung: ein pauschales Verbot für die ganze Wohnung ist etwas anderes als die Aufnahme einer weiteren Person in einen Teil der Räume. § 553 BGB gibt unter engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa nach einem beruflichen Wechsel des Partners.

Was Sie mit den Stellen machen

Markieren Sie höchstens eine Handvoll Absätze. Verwaltungen ändern Standardverträge ungern an zwanzig Stellen, an drei schon eher. Bringen Sie den Entwurf in die Mietvertragsprüfung, wenn Staffel, Kaution oder Renovierung unklar formuliert sind. Die Sprechstunde sortiert, welcher Satz verhandelt werden sollte und welcher nur unschön klingt.