Merkblatt · 28. Juli 2026

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Schreiben, das die Zustimmung zur höheren Miete verlangt, ist kein Indexbrief und keine Staffel. Es steht und fällt mit Form, Begründung und zwei Zeitgrenzen, die in München enger sind als in vielen anderen Städten.

Was das Schreiben leisten muss

Die Erhöhung nach § 558 BGB verlangt Textform und eine Begründung. Die Begründung stützt sich auf den Mietspiegel, auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Gutachten. In München ist der qualifizierte Mietspiegel der übliche Weg. Prüfen Sie, ob die genannten Merkmale zu Ihrer Wohnung passen: Baujahr, Wohnlage, Ausstattung, Größe. Eine Zeile daneben im Spiegel verändert die Spanne. Die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, auch wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr hergäbe.

Kappungsgrenze und Wartezeit

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als die Kappungsgrenze steigen. In München gilt wegen des angespannten Wohnungsmarkts die abgesenkte Grenze von 15 Prozent, nicht die allgemeine von 20. Maßgeblich ist die Miete, die vor drei Jahren galt, abzüglich zwischenzeitlicher Erhöhungen nach dieser Vorschrift. Modernisierungsumlagen folgen anderen Regeln und werden hier nicht mitgezählt, sie dürfen aber nicht still in dasselbe Schreiben gemischt werden, ohne dass man sie erkennt.

Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens fünfzehn Monate liegen, gerechnet ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung. Die neue Miete darf frühestens zum Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens verlangt werden. Ein Schreiben vom 10. März kann also nicht den 1. April meinen.

Schweigen ist keine Zustimmung

Sie müssen nicht zustimmen. Zustimmen können Sie ganz, teilweise oder gar nicht. Die Vermieterin kann die Zustimmung einklagen, wenn das Verlangen berechtigt ist. Eine Klausel im Altvertrag, die Ihr Schweigen als Zustimmung wertet, ersetzt dieses Verfahren nicht. Antworten Sie dennoch fristbewusst, wenn Sie Teile anerkennen und Teile bestreiten: eine teilweise Zustimmung kann den unstreitigen Betrag klären und den Streit auf die Differenz begrenzen.

Eine Sonderregel gilt für die Zustimmungsfrist im Gesetz: die Klage darf erst nach Ablauf einer Überlegungsfrist erhoben werden. Diese Frist ist kein Grund, das Schreiben unbearbeitet in die Schublade zu legen, wenn die Begründung erkennbar falsch ist. Je klarer Ihre Einwände die Merkmale des Mietspiegels betreffen, desto eher lässt sich die Forderung vor einer Klage korrigieren.

Nicht dasselbe wie die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Beginn eines neuen Vertrags in Gebieten mit angespanntem Markt, mit Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Eine Erhöhung im laufenden Vertrag nach § 558 ist ein anderes Instrument. Wer gerade erst eingezogen ist, prüft zuerst, ob die Ausgangsmiete die Bremse einhält. Wer seit Jahren wohnt, prüft Spiegel, Kappung und Wartezeit. Beides in einem Brief zu vermengen, verlängert die Korrespondenz, ohne die richtige Norm zu treffen.

Unterlagen für die Sprechstunde

Bringen Sie das Erhöhungsschreiben, den Mietvertrag mit der derzeitigen Miete und, falls vorhanden, das letzte Erhöhungsschreiben mit Datum des Wirksamwerdens mit. In der Sprechstunde schlagen wir die Zeile im Münchner Mietspiegel auf und rechnen die 15 Prozent daneben. Ob sich eine Zustimmung, eine Teilzustimmung oder ein Abwarten anbietet, hängt von dieser Rechnung ab, nicht von der Schärfe des Briefkopfs.